Uno de los reclamos más habituales de las generaciones jóvenes es que sus abuelos consiguieron comprar terrenos y ellos no. En esta nota te damos algunas razones por las que esto ocurre.
1: El crecimiento de la mancha urbana
Generalmente, los jóvenes que se quejan hoy en día son quienes son nietos de migrantes que llegaron del campo a la ciudad en décadas en las que la mancha urbana no había crecido a sus niveles actuales. Es decir, compraron terrenos en zonas que no estaban conectadas ni incluidas en la ciudad (la periferia), pero que con el paso de las décadas tuvieron infraestructura y vías de comunicación hacia el centro.
Fuente: La Ciudad de México en el tiempo
Es decir, en la mayoría de casos, se trabaja con lo que se tiene y no se habita el centro, donde ya se asentó la ciudad. Por el contrario, en el caso de la Ciudad de México, se compran terrenos en zonas como Coapa, Santa Fe, Xochimilco, Milpa Alta, Iztapalapa, Tlalpan o Ciudad Nezahualcóyotl, que anteriormente no tenían grandes asentamientos poblacionales.
2: La alta inflación
Tener una inflación bajo control y cercana al 4% anual es algo que comenzamos a ver desde el año 2000. Esto fue indispensable para construir la estabilidad económica y financiera para nuestro país que gozamos y nos hace ver como anormal las inflaciones del 8% y periodos de contracción del PIB como los que vemos desde el 2018. Sin embargo, el siglo pasado, y gracias a no contar con autonomía para el Banco Central, la inflación crecía a razón de doble dígito.
La inflación es una especie de brújula para los inversionistas, porque les señala cuánto debe ganar su inversión en un año para estar en plusvalía. En el momento en que el retorno porcentual es mayor que la inflación, están ganando. Sin embargo, si tuvieron ganancias nominales, pero la inflación creció más que sus retornos, tuvieron pérdidas reales. Esto es lo que le pasa a los inversionistas de Cetes que contrataron en 2021, y fue lo que le pasó a los bancos y prestamistas en la segunda mitad del siglo pasado.
Aunque es perjudicial que la inflación suba de forma descontrolada, como hemos experimentado los últimos meses (porque se eleva el costo de vida), para los deudores, una alta inflación es de cierto modo beneficiosa. Por ejemplo, quienes contrataron un crédito hipotecario en 1981, vieron una inflación de 98.84% en 1983, y otra del 80.78% en 1983. Tan sólo de 1983 a 1988, la inflación fue de un 3,336%.
Fuente: Mercado Libre
Además, los gobiernos decretaban alzas al salario mínimo de la misma magnitud que la inflación. Con ello, el salario crecía en términos nominales (pero no reales), mientras los deudores seguían obligados a pagar una cuota tasada 10 años antes. Por ejemplo, si la mensualidad de una hipoteca eran 500 pesos en 1983, en pesos de 1988, 500 pesos era ya una cantidad ridícula.
Es asçi como durante esa década de inflaciones a doble dígito, la deuda de nuestro ejemplo, tasada en pesos de 1983, se redujo hasta niveles ridículos. Esto también ocurre con los compradores de terrenos “por letra”, es decir, en abonos y de persona a persona, sin intermediación del banco, que fue una forma común de compraventa cuando la mayoría de la población no tenía acceso al crédito.
Fuente: Oink Oink
Es decir, la inflación hace que los créditos, que se tasan en cuotas fijas, representen una menor proporción del salario. El fenómeno en que los deudores se benefician por la inflación en sus hipotecas sigue siendo real hoy en día, solo que toma décadas y no un par de años para materializarse.
3: La plusvalía no llega de un día a otro
Habitar la periferia es un proceso de especulación, porque los compradores no sabían que la ciudad iba a crecer a los límites actuales. Es decir, se compra “barato” y hoy se puede vender “caro” (la pregunta es caro o barato con respecto a qué, pues comprar una propiedad nunca ha sido un proceso sencillo).
También son importantes los procesos de inversión pública y privada para mejorar las condiciones de vida en una zona. Por ejemplo, la Colonia Roma en la Ciudad de México no siempre fue el lugar que es hoy en día, pues antes del 2008 era una zona abandonada y sin inversiones. Sería un error querer pagar rentas en esa colonia a precios de 1990 con los bienes y servicios conseguidos en el 2022, pues todo lleva un proceso.
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